董事长在×置业第五次经营形势分析会上的讲话
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2024-01-01
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各位领导、同事们：
大家下午好！今天在座的既有置业领导班子、总部各中心总经理，还有各区域公
司董事长、总经理，听了大家的汇报，期间也进行了交流讨论，我深有感触，想与大
家分享一些做企业和做项目的想法和思路。做企业就像在打仗，孙子兵法提到胜可知
不可为，知胜五道：“知可以战与不可以战者胜，识众寡之用者胜，上下同欲者胜，
以虞待不虞者胜，将能而君不御者胜。”我们要判断市场趋势，要了解自己和竞争对
手，要营造上下同心的企业文化，要尽可能准备充分、做好细节，要有优秀的管理者
和团队。“天下大事，必作于细。天下难事，必做于易”。所有的大事都要抓关键节
点和关键细节，逐级跟进，保障层层压实；要学会深度分析问题，抓住问题的关键，
目标明确，重点突出；面对现在存在的历史遗留问题，要从细节突破，化繁为简，化
难于易；对企业的经营目标要倒排计划，分阶段分解成一个个可执行的小目标，一步
一个脚印，脚踏实地，按时、按标准一个个完成。
下面，结合近期重点工作安排，我与大家交流三方面内容，也是我认为作为领导
班子需要持续考虑的三件大事：一是谋发展，二是防风险，三是带团队。
一、谋发展
谋发展的本质是经营问题。要明确为什么要发展、能不能发展及发展的目标和具
体路径。
1．为什么要发展？
从企业价值观角度来说，企业要对员工负责、对股东负责、对客户负责；作为央
企，还要对上级、对党和国家负责。对员工来说，加入企业不只为了获得劳动报酬，
更多是为了实现自我价值，实现个人发展，而个人的发展离不开平台的发展和壮大，
必须依托公司的发展提供空间才能实现。所以，员工要求企业要发展。对股东来说，
投资要有回报，要盈利，而企业要想持续盈利就必须要发展，要创造出能够满足社会
需求的产品或者服务。所以，股东要求企业要发展。对客户来说，提供高质量的产品
和服务是企业对客户对社会的最基本责任，企业要想发展必须对客户负责，给客户提
供高质量的产品和服务。所以，客户希望企业要发展。对企业来说，员工、股东、客
户决定企业必须要发展。而国有企业作为中国特色社会主义的重要物质基础和政治基
础的特性，赋予了国有企业发展社会经济、壮大综合国力、保障改善民生的庄严使命。
集团公司×董事长在 6 月 3 日调研×置业时对我们提出了“×集团地产主业的重要柱
石、资本市场的重要平台、海外布局的重要窗口”的三大定位，这些都是对我们的发
展提出了更高的要求。以上证明，高质量的发展就是我们这个阶段的历史使命。
2．能不能发展？
这是信心和斗志问题。每个企业都存在问题，必须有发展的信心和决心。而无论
是企业还是个人都不可能预知未来，大到国家，中到企业，小到个人。从国家层面来
说，改革开放之初，没有人能预知到短短 40 年中国能有今天的繁荣昌盛；从企业层
面来说，万科、×发展、华为，在企业成立之初，都不可能预见到有现在的发展规模；
个人层面也是一样，没有人能预见到3 年后的自己是什么样
子。×置业的明天会怎么样？大家都不知道，但是我们要有坚定的信心。现在是
因，未来是果。企业现在的果，是发展若干年的因，而我们现在的因，决定了未来企
业发展的果。×置业的未来就掌握在我们现在在座的核心管理团队手里，只要我们对
未来充满信心，对当下负责、把握机会、实事求是、坚定信心，做好公司基本面，努
力朝着目标努力奋斗、努力进取，×置业的明天一定会更加美好。
3．发展目标是什么？
就是实现“十四五”规划目标和“有力度的增长，高质量的发展，强有力的风
控”。
“十四五”规划是发展的量化目标，即“销售额翻一番，再造一个×置业”。
“有力度的增长，高质量的发展，强有力的风控”是管理目标。“有力度的增
长”是要扩大企业规模，提高市场占有率；“高质量的发展”是要提高销售能力和成
本控制能力，在行业中有比较优秀的利润率；“强有力的风控”是要不断提升管理能
力，保证经营风险可控，为业绩增长和公司发展保驾护航。
4．怎么发展？
也就是发展的路径是什么。
从我们自身态度的角度来说，与大家分享两组词，第一组词是：勤奋、专注、坚
持、学习。这是我们能力和价值不断积累的不二法门。
勤奋。宝剑锋从磨砺出，梅花香自苦寒来。要相信勤能补拙，要始终保持积极主
动的工作热情，想事情比别人早一点，抓工作比别人快一点，日复一日的堆砌和积累
起自己的素质和能力，不断提升自我价值。
专注。心无旁骛，乃成其大，成其精。所有伟大的企业都是专注于做一件事情、
一个领域。有了深度就会有宽度和高度，我们要不断深入、延展，要专注房地产主业
和生态圈，心无旁骛谋发展。
坚持。靡不有初，鲜克有终。一个企业成立五六年可能才打下基础，十年刚刚稳
定和有一定成绩，十五年到二十年在行业中有一定地位。人也是一样，三到五年才能
掌握一个行业、一个岗位的必备技能，十年才能了解一个专业和行业的逻辑规律。只
有通过不断的坚持和积累，才能不断积厚成器，追求卓越。所以我们做事要持之以恒，
不能“两天打渔三天晒网”，必须驰而不息、久久为功。
学习。如今的社会和行业发展瞬息万变，信息量、知识量的产生和更迭庞大复杂 ，
我们只有保持不断学习积累，创新改进，不断进行业务和管理创新，才能满足岗位需
求和职业需求，保持在行业中的不败之地。
第二组词是：做到“务实、担当、奋斗、发展”，发展是目标，务实、担当和奋
斗是实现目标的唯一路径，同时也是价值的体现和能力的释放。只有勇于担当、善于
作为，才能切实推动企业改革发展和实现个人的发展，创造出无愧于历史和时代的业
绩。
海阔天空的想，还需要脚踏实地的干。结合近期房地产市场的情况和公司重点工
作，我与大家探讨一下对未来市场趋势的判断和重点工作开展的思路。
从未来市场趋势来说，中国地产是政策市，当前通过“一二手联动控高房价、供
需两端撤高杠杆”来调控房地产市场。去年出台了三条红线以及金融机构的两条红线，
同时从今年初开始在上海、深圳、广州出台二手房指导价，这些都表明政府稳地价、
稳房价、稳预期，保证房住不炒的决心。在此基础上，房地产税试点扩大、推行共同
富裕政策，这些都是我们对后市发展进行判断的基础。房地产市场从 6 月份开始，一
路下滑到现在，而且会继续下滑，至少严峻的形势会持续到年底甚至到明年一季度，
但所有周期都会探底，后续一定会趋于稳定，预判明年四五月份会逐步平稳。平稳以
后，围绕“城市、企业、客户群”将进一步分化。如何分化？从城市来说，早期的空
置率较高的四五线城市基本上不会有新增项目，经济发展较好、人口流入较大的城市
还可以继续保持投资；从客户群来说，未来的客户将减少对房地产的投资需求，更多
满足于产品需求，因此我们要小心贵房子，这将导致我们销售速度变慢；从企业来说，
行业利润基本被锁死，房价被控制，在这种情况下，很多民营企业不一定会再进行投
资，逐利资本会逐渐退出。整体市场容量有一定下滑，逐步趋于稳定后，市场份额集
中度将越来越高，企业分化程度加大，资源会进一步向头部企业，尤其是国有企业汇
集。在这种情况下，政府又开始支持租赁住房，并推行税收、融资等一系列优惠政策。
我们每个区域情况不同，大家一定要加强对市场的研究，做好对未来发展的预判。
从企业发展的角度来说，要靠投资、销售、财务来保障。
1．投资。企业要发展，就必须要投资，但投资也是最大的风险。所以必须进一
步明确投资标准，要根据对市场的判断决定投资的方向，算总账、算细账，捕捉好项
目。在未来一段时间内，市场下滑，投资机会浮现，各公司要密切关注市场上合作信
息的对接，深度分析，谨慎测算，把握投资窗口期。
2．销售。
一是要持续抓销售、促签约，抢回笼。没有回笼的销售就是瞎忙活，剩下两个月
要全力以赴冲刺完成回笼目标。
二是要去库存。要在盈利规划中按项目、分业态梳理每个项目的产成品情况，营
销制定有针对性的去库存方案。同时要均衡考虑回笼资金和利润折损的综合影响，营
销、运营、财务中心要加强分析研判，综合考虑，通过专项会议形式持续跟进。
三是要加快反应速度。优化调整营销方案的审批流程，提高工作效率和决策速度，
抓住市场窗口。
四是要深入推进营销条线三项制度改革。加大激励奖惩力度，实行末位淘汰，提
高整体营销能力；对于营销能力较弱的区域，可以试点总部直接接管。
3．财务。是企业发展的重要核心业务部门，要在防控企业财务风险的同时，保
障和促进业务发展。
一是在风险可控的同时，加大融资、回笼力度，加强税务筹划工作，总部财务部
门要下沉业务管理到一线，加强对子公司的融资、还款工作的支持和管控，保证企业
发展的资金需求。
二是通过合理可控的方式，适度调整财务报表结构，在三条红线政策管控下，给
投资提供更大的财务空间。
摘要：
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各位领导、同事们：大家下午好！今天在座的既有置业领导班子、总部各中心总经理，还有各区域公司董事长、总经理，听了大家的汇报，期间也进行了交流讨论，我深有感触，想与大家分享一些做企业和做项目的想法和思路。做企业就像在打仗，孙子兵法提到胜可知不可为，知胜五道：“知可以战与不可以战者胜，识众寡之用者胜，上下同欲者胜，以虞待不虞者胜，将能而君不御者胜。”我们要判断市场趋势，要了解自己和竞争对手，要营造上下同心的企业文化，要尽可能准备充分、做好细节，要有优秀的管理者和团队。“天下大事，必作于细。天下难事，必做于易”。所有的大事都要抓关键节点和关键细节，逐级跟进，保障层层压实；要学会深度分析问题，抓住问题的...
