区城中村改造助推城市更新提质调研报告
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2024-04-06
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区城中村改造助推城市更新提质调研报告
近期，X区政协组织区住房城乡建设局、市规划自然资
源局 X区分局、智都公司、新华街、花城街，围绕我区城
中村改造进行了视察调研和专题协商。调研组采取实地考
察、座谈了解等方式，实地察看了 X村旧村改造项目、X
村综合改造项目，并座谈了解项目推进情况，围绕我区城
中村改造项目进行深入分析和交流，为推动 X区城市更新
提质，打造 X北部增长极积极建言献策。现将有关工作情
况报告如下：
一、X 区城中村改造基本情况
20XX 年9月X区第 X届委员会第 X次全体会议审议通
过《X区深化城市更新工作推进高质量发展的工作方案》，
明确重点围绕 X北站、X湖、空铁融合（平步大道沿线）
和机场周边 4个重点片区，稳步推进三年实施计划 13 条旧
村庄改造工作、五年行动方案 43 条旧村改造（含上述 13
条）。X市规划和自然资源局编制了《X市城市更新专项规
划（2021-2035 年）（征求意见稿）》，已完成社会公众意
见征询。
2021 年，按照《X区深化城市更新工作推进高质量发
展的工作方案》要求，大力推进 18 条城中村改造工作。其
中，完成实施方案批复 2个（横潭村河西社、田美村东南
社），完成招商 1个（三东村），完成数据调查并基本具备
招商条件 7个（杨一村、杨二村、广塘村、东镜村、东莞村、
石塘村、新街村），启动基础数据调查 4个（天和村、九湖
村、大陵村、三华村），完成改造意愿表决 3
个（乐同村、军田村、大华村），开展改造意愿表决 1
个（联合村）。由于 2021 年底国家、省、市出台了在城市
更新行动中防止大拆大建的有关政策，按照 X市有关工作
部署，我区目前正在全力推进横潭村河西社、田美村东南
社2个已批旧村庄全面改造项目，以及列入《X市2022 年
城市更新项目年度计划》的三东村（含罗仙村八经济社）
旧村全面改造、三华村综合改造项目，其他城中村列入前
期研究工作项目。截至目前，横潭村河西社、田美村东南
社正在加快推进施工建设，三东村（含罗仙村八经济社）
旧村全面改造项目正推进片区策划方案报批，三华村正探
索可持续的综合改造模式，编制片区策划方案，与有关企
业洽谈项目合作事宜。
二、X 区城中村改造存在的问题和瓶颈
经过深入实地调研和广泛座谈了解，区城中村改造存
在的问题和瓶颈，主要表现在：
（一）政策变化快，改造工作受政策更新制约。一是
政策明确坚决防止大拆大建。根据《住房和城乡建设部关
于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》（X科
〔X〕6X 号）文件精神，《X市关于在城市更新行动中防
止大拆大建问题的实施意见（试行）》（X办〔X〕X号）
文件明确：“老城区范围内严格控制大规模拆除，除违法
建筑和经专业机构鉴定为危房且无修缮保留价值的建筑外
不大规模、成片集中拆除现状建筑8。”我区城中村规模大，
全拆全改的模式不符合政策要求，不宜进行大面积拆除重
建。二是X市现行政策缺乏适合我区实际的政策指引。目
前X市现行的旧村
庄更新改造模式为先核算改造成本，再按成本计算融
资地块面积，一般在三旧图斑范围内安排安置区和融资区
实现经济平衡。此模式对于地价高、三旧图斑用地集中、
处于房地产市场不断上涨时期的市中心城区范围内的城中
村改造可以适用，而X区与中心城区的改造条件存在较大
差异，主要表现为融资地价低、三旧图斑分散、拆迁补偿
标准偏高等，X市现行政策对于我区面临的用地不足、土地
整备难度大、改造成本高等现实问题形成制约，影响了我
区旧村改造工作的推进。三是旧村改造程序复杂。现行政
策旧村合作改造补偿标准低、需完善历史用地手续，有复
建安置总量要求及在三旧图斑内进行融资的限制；需要经
过征集村民的意愿、三旧图斑补录、数据调查、编制片区
策划方案、编制城市更新单元规划、编制实施方案、完善
历史用地手续等多个环节，程序复杂繁琐，项目推进难度
大，时间跨度长。
（二）改造难度大，难以实现经济平衡。城中村整治
和改造所需资金巨大，但我区城中村存在地价低、现状建
设强度大、开发受限等问题，城中村改造难以实现经济平
衡。一是土地价值未显现。旧村全面改造成本需要通过出
让融资地块实现资金平衡，但X区的地价普遍较低（1万/
平方），我区旧村改造所需融资建筑面积多，经济平衡难
度大。二是储改联动未有效协调。我区大部分城中村在整
村范围内，建新区域大部分土地被纳入政府储备用地或进
行土地储备出让，剩余范围承担了整个更新单元的安置区
公建配套设施建设，改造范围用地紧张。三是改造建设难
度大。我区城中村的现
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区城中村改造助推城市更新提质调研报告近期，X区政协组织区住房城乡建设局、市规划自然资源局X区分局、智都公司、新华街、花城街，围绕我区城中村改造进行了视察调研和专题协商。调研组采取实地考察、座谈了解等方式，实地察看了X村旧村改造项目、X村综合改造项目，并座谈了解项目推进情况，围绕我区城中村改造项目进行深入分析和交流，为推动X区城市更新提质，打造X北部增长极积极建言献策。现将有关工作情况报告如下：一、X区城中村改造基本情况20XX年9月X区第X届委员会第X次全体会议审议通过《X区深化城市更新工作推进高质量发展的工作方案》，明确重点围绕X北站、X湖、空铁融合（平步大道沿线）和机场周边4个重点片区，稳...
