关于城市更新中存量土地开发利用的若干问题思考

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关于城市更新中存量土地开发利用的若干
问题思考
  城市更新是城市政府通过优化配置城市国土空间资源
提升城市功能、改善人文环境的综合整治活动。国家“十
规划2035 提出新行
动,推动城市空间结构优化和品质提升。继珠三角、长三
角地区近年来城市更新工作的推进,2021 年北京、重庆等
地也相继开展了城市更新行动,推动城市建设发展由增量
开发向城市更新转变。笔者通过分析存量土地利用的特征
土地利用的法律政策、城市更新的目标取向等,对推动城
市更新工作所须关注的问题进行了思考。
  一、城市更新中的土地类型
  城市更新是一种综合性、系统性、多维度的行为,其
类型划分也因标准、依据不同而各异。以城市更新中是否
涉及土地空间调整、用途改变等土地条件的变化为标准,
可将城市更新分为两种类型:第一种是不涉及现状土地发
生改变的城市更新,如老旧小区、老旧厂房不改变土地使
用条件下的功能完善行为;第二种是涉及土地再开发再利
用的城市更新,如通过变更土地用途、转让、收回再供应
土地合并和分割、使用年期调整等土地使用条件实现城市
更新。国内的城市更新多是涉及土地的再开发再利用,涉
及的土地主要具有以下
三个特征。
  1.城市更新中的土地多为存量建设用地。我国的建设用
地供应,分为存量和增量两部分。“增量土地”主要是政
府通过土地征收和农用地转用,以出让和划拨方式供应的
土地,体现的是土地所有权人与使用权人之间的关系,即
“土地一级市场”;“存量土地”是指城乡建设已占有或
使用的土地,其开发利用主要是现有土地使用者之间的交
易,即“土地二级市场”。城市更新中的土地主要不是政
府新征收和供应的土地,而是已成为建设用地的部分。
  2.城市更新中的土地多为国有土地。城市更新的范围主
要在城市建成区。根据法律规定,城市土地归国家所有。
因此,城市更新中的土地性质多为国有。当然,不排除由
于多种原因,在城市范围内存在集体建设用地的情况,如
城中村的宅基地和集体产业用地。
  3.城市更新中的土地多为低效用地。广义上讲,城市更
新中的土地是指所有建设用地。狭义上讲,城市更新中的
土地多是现状建设用地利用不合理、利用效率和效益不高
的建设用地,即具有开发利用潜力的现有城乡建设用地。
  二、存量土地利用政策的内在特征
  1.存量土地开发利用的主体具有多元性。国家出台的政
策中,明确鼓励原土地产权人自行开发、合作开发存量土
地。只有在原土地产权人无意愿自主开发和合作开发的条
摘要:

关于城市更新中存量土地开发利用的若干问题思考  城市更新是城市政府通过优化配置城市国土空间资源提升城市功能、改善人文环境的综合整治活动。国家“十四五”规划和2035年远景目标纲要提出,实施城市更新行动,推动城市空间结构优化和品质提升。继珠三角、长三角地区近年来城市更新工作的推进,2021年北京、重庆等地也相继开展了城市更新行动,推动城市建设发展由增量开发向城市更新转变。笔者通过分析存量土地利用的特征土地利用的法律政策、城市更新的目标取向等,对推动城市更新工作所须关注的问题进行了思考。  一、城市更新中的土地类型  城市更新是一种综合性、系统性、多维度的行为,其类型划分也因标准、依据不同而各异。...

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